表面利回りとNOI利回りの違いとは
目次
NOIとは
NOIとは「Net Operating Income」の略で日本語に訳すと「営業純利益」が適切な言葉になります。
営業純利益とは物件が生み出す「ネットの賃貸収入」の事を言います。
NOIの計算式は下記の通りとなります。
NOI（営業純利益） ＝ 総潜在収入（満室時収入） － 空室損・未回収損 － 運営費（物件保有時にかかる経費）
※金融機関への年間ローン返済は含みません。
表面利回りとNOI利回りの違いを解説
表面利回りはあくまでも満室時の家賃収入から物件価格を割り出したものです。
表面利回りの計算式は下記の通りとなります。
表面利回り ＝ 満室時家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
これでは、空室損も入っていなければ、運営費も入っていませんので、実際の「物件の力」を計る事ができません。
ずっと満室で運用できればいいですが、入居率100％を維持するのは難しいですし、当然運営するためのランニングコストは当然かかる費用です。
一方、NOI利回りの計算式は下記の通りとなります。
NOI利回り ＝ NOI（営業純利益） ÷ 物件購入価格 × 100
上記のNOIの計算式では空室損も運営費も入れていますので、本来の「物件の価値」を計る事が可能です。
NOIと物件価値
収益不動産を査定する際に用いられる方法として一般的なのは収益還元法です。
収益還元法とは、対象の不動産が将来的にどのくらい稼ぐ力をもっているのかを示すために有効な算出方法であり、不動産投資において最も重要な収益力を表すことができる査定方法です。
収益還元法の計算式は下記の通りとなります。
不動産価格（価値） ＝ NOI（営業純利益） ÷ 期待利回り（キャップレート）
よって、上記の計算式から分かるように、NOIを上げれば物件の価値が高くなりますし、NOIが下がれば物件の価値も下がりますので、いかにNOIを上げる努力をするのかが投資家にとっては大切です。
NOIを上げる方法
実行総収入を上げる
NOI（営業純利益）を上げる一つ目の方法は、実行総収入を上げる事です。
実行総収入を上げるためには、いかに入居促進ができるかと、未収損をいかに少なくするかが重要です。
不動産経営にあたって一番のリスクは空室です。
入居促進を図るためには様々な方法があり、家賃設定・募集方法・物件の美化はされているか？等が非常に大切になります。
未収損については保証会社への加入は当然として管理委託会社との連携が必要です。
運営費を下げる
現在のエレベーター点検費用、受水槽清掃費用、消防設備点検費用等の運営費が高額になっていないかを確認する必要があります。
これらは特に不動産投資初心者にとっては分かりづらい所もあると思いますので、管理委託会社と十分話しをする必要があるでしょう。
まとめ
一般的に用いられている表面利回りは一つの指標になるかもしれませんが、収益不動産の価値を示す指標とは言えません。
表面利回りはあくまでも目安ですので、実際の空室損や運営費の数字を把握してNOI（営業純利益）を算出することがとても大切です。
収益物件を購入する際に「表面利回りが高い物件！！」と大きく謳う情報に騙されてはいけません。
購入諸経費（登記費用、火災保険、不動産取得税、仲介手数料等）に目が行きがちですが、ぜひNOI利回りという指標に目を向けていただきたいです。
NOI（営業純利益）は不動産経営により生み出される純粋な収益額ですので、収益不動産の実力を示す大切な数値であるということです。
そして、運営費が抑えられる「戸建賃貸」は、NOI利回りから考えて優位性があると言えます。
