NOI利回りから考える戸建賃貸の優位性

 

すっかり寒くなり、福岡の季節は冬へ一直線です。

暑がりの私でもようやくジャケットを羽織るようになりました(笑)

 

 

 

さて今回は、NOI(Net Operating Income)利回りについて、事例を参考にお伝えします。

NOIについて少しでも知り、投資物件の収益性について理解していただけたら幸いです!

 

 

戸建賃貸エクリュのNOI利回り

上記事例をもとに、それぞれの表面利回りとNOI利回りの数字を比較してみましょう!

 

 

 

【戸建賃貸エクリュの場合】

 

表面利回り=5,280,000÷40,000,000×100   13.2%

NOI利回り=4,531,680÷40,000,000×100    11.3%

 

 

 

【木造アパートAの場合】

 

表面利回り=6,120,000÷45,000,000×100   13.6%

NOI利回り=4,791,960÷45,000,000×100    10.6%

 

 

 

 

表面利回りでみると木造アパートAが13.6%と一見よくみえますが、

NOI利回りでみると戸建賃貸エクリュが11.3%と木造アパートAに比べ高くなっています。

 

 

 

 

つまり、表面利回りだけでは正確な収益性を把握できないことが数字から分かりますよね!

 

 

 

 

 

 

実際に戸建賃貸エクリュがNOI利回りで逆転したのは、戸建賃貸の優位性が関係しています。

戸建賃貸の優位性が関係する「空室損と運営費」について解説していきましょう!!

 

 

 

空室損】・・・リスクとして見込んでおくべき空室率

 

 

現在、弊社ではエクリュを29戸管理しておりますが、

2戸が空室ですので(2019/11/11時点)入居率は93.1%です。

 

→空室損6.9%で計算

 

高入居率に自信があるエクリュですが、タイミングとして2戸が空室です。

 

 

 

 

 

一方木造アパートAの入居率は90%。

戸数が多い分リスクが高くなりますので、戸建賃貸エクリュに比べると入居率を下げています。

 

→空室損10%で計算

 

 

 

 

 

 

 

【運営費】・・・家賃収入の有無にかかわらず絶対的に発生する支出

 

 

①固定資産税、都市計画税
②賃貸管理手数料
③管理費、修繕積立金(区分)
④建物共用部分清掃費
⑤建物共用部分電気代、水道代
⑥消防設備法定点検費用

 

 

戸建賃貸エクリュは、共用部分に関する費用が一切かかりません。

※共用灯、共用水栓がある場合を除く

 

→つまり戸建賃貸エクリュの運営費用は、①②になります。

 

 

 

一方木造アパートAの運営費用は①②④⑤⑥になりますので、

戸建賃貸エクリュに比べ運営費用がかかってしまうことが分かりますね!

 

 

 

 

表面利回りは、純粋な家賃収入を不動産の購入価格で割っていますが、

NOI利回りは、家賃収入から【空室損】と【運営費】を引いた数値を不動産の購入価格で割っています。

 

 

 

つまり、木造アパートAに比べて戸建賃貸エクリュのNOI利回りが高くなった要因は、

より正確な収益性を把握するために【空室損】と【運営費】を鑑みて計算したからなんです!

 

 

 

 

 

収益不動産を検討する際に表面利回りがいくら高くても、【空室損】・【運営費】次第では、

NOI利回りが低く投資価値の無い物件になってしまうことを私たちは理解しておく必要があるんですね!

 

 

 

 

 

 

土地活用の悩みや、賃貸経営でのご相談などございましたら、エスコンまでお願い致します。

担当者 AMエスコン事業部 森田 TEL:092-791-8460