NOI利回りから考える戸建賃貸の優位性②

 

皆さまこんにちは!

 

 

前回は事例をもとに戸建賃貸エクリュと木造アパートAを比較しました。

 

→前回のコラムはこちら

 

 

そこで、、、

NOI利回りで比較すると木造アパートAに比べて、戸建賃貸エクリュが高くなる

という現象が起きた理由について簡単にお伝えします!

 

戸建賃貸エクリュのNOI利回り

 

 

【空室損】・・・リスクとして見込んでおくべき空室率

 

 

現在、弊社ではエクリュを29戸管理しておりますが、

2戸が空室ですので(2019/11/11時点)入居率は93.1%です。

 

→空室損6.9%で計算

 

高入居率に自信があるエクリュですが、タイミングとして2戸が空室です。

 

 

 

一方木造アパートAの入居率は90%。

戸数が多い分リスクが高くなりますので、戸建賃貸エクリュに比べると入居率を下げています。

 

→空室損10%で計算

 

 

 

 

 

【運営費】・・・家賃収入の有無にかかわらず絶対的に発生する支出

 

 

①固定資産税、都市計画税
②賃貸管理手数料
③管理費、修繕積立金(区分)
④建物共用部分清掃費
⑤建物共用部分電気代、水道代
⑥消防設備法定点検費用

 

 

戸建賃貸エクリュは、共用部分に関する費用が一切かかりません。

※共用灯、共用水栓がある場合を除く

 

→つまり戸建賃貸エクリュの運営費用は、①②になります。

 

 

一方木造アパートAの運営費用は①②④⑤⑥になりますので、

戸建賃貸エクリュに比べ運営費用がかかってしまうことが分かりますね!

 

 

 

表面利回りは、純粋な家賃収入を不動産の購入価格で割っていますが、

NOI利回りは、家賃収入から【空室損】と【運営費】を引いた数値を不動産の購入価格で割っています。

 

 

 

つまり、木造アパートAに比べて戸建賃貸エクリュのNOI利回りが高くなった要因は、

より正確な収益性を把握するために【空室損】と【運営費】を鑑みて計算したからなんです!

 

 

 

収益不動産を検討する際に表面利回りがいくら高くても、【空室損】・【運営費】次第では、

NOI利回りが低く投資価値の無い物件になってしまうことを私たちは理解しておく必要があるんですね!

 

 

 

 

AMエスコン事業部  森田