安定した不動産経営(戸建賃貸経営)を入居率目線で考える

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① 高入居率を維持する

不動産投資が安定している状態というのは、安定した収入を得ることができているということです。

当然安定した収入を得ることができているということは、満室にほど近い状態を維持しているということに

他なりません。

 

不動産投資を始める際にはそのエリアの賃貸ニーズを理解しておくことが必要です。

また人口動態や周辺環境、設備など入居者に需要がある物件であることも重要です。

 

またファミリー物件の中でも長期間住んでいただける傾向のある戸建賃貸といえども、

空室を出さないための工夫をすることは重要です。

 

 

 

② BERを理解する

BER(Break Even Ratio)とは損益分岐点のことです。

このBERは投資物件をどれだけ安全に運用できるかを示す指標として利用されています。

下記例を参考にBERを理解しましょう!

 

 

例)戸建を4戸建築する場合  ※下記数字はあくまで参考です。
借入金額5,000万円、返済期間25年、金利1.5%、年間収入4,800,000円

 

BER  =  (ADS  +  OPEX)  ÷  GPI

62.49%  =  (2,399,617円  +  600,000円)  ÷  4,800,000

 

 

BERが62.49%ということは、、、、

 

4戸中1戸空き  ⇒  入居率75%  >  BER62.49%

キャッシュフローはプラスになる!!

 

4戸中2戸空き  ⇒  入居率50%  <  BER62.49%

キャッシュフローはマイナスになる!!

 

 

この例でいうと、最低でも空室を1件までに抑えることができたら、賃貸経営が安定するといえます。

つまりBERを下回らないよう高入居率を維持することが大事であるとお分かりいただけたと思います。

 

 

 

③ 管理会社を選ぶ

 

物件を管理してもらう会社の選定は非常に重要です。

戸建賃貸を新築した際は建築会社としてではなく不動産管理会社としての管理サポートが必要になります。

 

建てて終わりではなく、その後の管理も行うことで、建物に何か問題が起こったときの

最善最良のサポートをスムーズに行わないといけません。

 

弊社では不動産価値の最大化により福岡県内平均を大きく上回る入居率を維持しています。

入居率の算定方法は、会社によってまちまちですが、弊社は退去連絡がきた時点で空予定のお部屋も空室として

シビアに算出しています。

 

物件の個性に合わせて、知恵を出し合って改善するため、高い入居率を維持しています。

『株式会社ワイズプランニング』の入居率に関する記事はこちら 

 

 

 

④ まとめ

 

どうしようもない退去もたくさんある中、ネガティブな退去は無くさなくてはいけません。

一度入居してもらった入居者に長く住んでもらうための施策(テナントリテンション)を行うことで、

高入居率を維持し、さらには空室期間の損失や入居募集にかかる費用も必要なくなるのです。

 

不動産投資において、安定収入を脅かしローンの支払いに直接影響を与えるのが空室リスクです。

事前にリスクを最小限に抑え、入居後も施策を打っていくことで安定した運営に近づくことができるのです。

 

 

 

 

 

土地活用の悩みや、賃貸経営でのご相談などございましたら、

ご連絡のほど是非よろしくお願い申し上げます。

 

 

担当:AM事業部 森田 TEL:092-791-8460