皆さんこんにちは。

 

最近、土地購入から『戸建賃貸エクリュ』を検討しているとの、お問い合わせをいただく機会が増えてきています。

不動産投資を行う上で土地購入となると、大切なことは1にも2にもやはり場所です。

 

その「場所」が投資に見合うかどうかを判断する手段として、「吸収」というワードがあります。

 

「吸収」とは、特定の期間内に、その地域で賃貸の空室が減少した数のことを言います。

この市場分析手法はIREMも推進していますので、皆さまにご紹介させていただきます。

 

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不動産投資において、大切なことは何でしょうか？

 

その大切な一つとして「場所」があります。

「場所」は、買った後・建てた後に、努力や工夫によって変えることができません。

 

そして、「場所」の違いによって、定期的収入である家賃、購入や売却といった入口出口戦略に大きな影響があるからです。

 

つまり、「場所」の分析や選定は、不動産投資の成否に関わる重要項目だと言えます。

その重要な「場所」の市場分析によって、吸収が分かりその地域の賃貸需要が分かるのです。

 

 

市場分析で大切なのは、まず人口統計データです。

賃貸住宅はそこに住んでくれる人がいて成り立ちます。

 

これらの分析に使える統計データとしては、5年に1度実施される「国勢調査」があります。

 

調査結果は、人口の増減・男女比・年齢・世帯の構造、就業状況や仕事の種類・利用交通手段など多岐に渡っており、これらを用いて多角的に分析をすることができます。

 

 

市場分析において、人口統計データ同様に重要なのが、その市場における賃貸物件の供給数や空室率、そして「吸収」という概念です。

 

期初の空室数に、期中の新築や取壊しなどによる供給戸数の増減を加味し、そこから期末の空室数を引くと吸収率を出すことができます。

 

 

吸収が正（プラス）の数ならば、空室が埋まる傾向の市場、負（マイナス）ならば、賃貸人口の減少や供給過多を原因として、空室が増加傾向にある市場だと言えます。

 

 

吸収や空室率の推移を見れば、市場の拡大縮小の速度も把握することができますし、賃貸住宅の需要供給バランスやその傾向を、把握することが出来る分析データであるとも言えます。

 

私たちは、お客様から不動産投資についての提案があれば、「吸収」を調べその報告をさせて頂きますし
もちろんエクリュを建てて頂く際にも、市場分析をさせて頂きます。

 

そしてその「場所」に一番合った提案をすることが、お客様の一番の喜びにつながると思っています。

 

 

今後は、人口減少などに伴って、賃貸人口の減少や供給過多は起こり得るでしょう。

 

だからこそ、その「場所」で物件購入や建築するべきなのか、辞めるべきなのかといった判断、所有している物件に対しても、売却か継続保有かの判断など、場所に目を向けた投資について考える必要があるのです。

 

皆さまにとってご参考になりましたら幸いです。

 

 

 

ライター：森田 貴大　AM事業部

 

「素直な心と真摯な対応」

不動産の投資コンサルをメインに、土地活用のご提案として『戸建賃貸エクリュ』の建築に携わっております。

CPM(不動産経営管理士)の理論を基に投資分析を行い、資産運用のお手伝いをいたします。

また、『戸建賃貸エクリュ』だけでなく、お客様の大切な資産である土地を、どう活用していくことが最善なのかを提案いたします。

資産運用や土地活用だけでなく、不動産に関するお困りごとがあれば、是非是非お気軽にご相談ください。

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