アパート経営より戸建賃貸経営を選ぶ理由とそのメリットとは

皆さまこんにちは。

今回はアパート経営と戸建賃貸経営の比較について解説していきたいと思います。

一般的に不動産の投資というと、アパート経営を思い浮かべる方が多いですが、『アパート経営を考えていたのですが、戸建賃貸経営にも興味を持ち、戸建賃貸エクリュのお話を一度聞きたいです。』と、戸建賃貸経営に興味を持たれてお問い合わせをいただくことが増えました。

とくに最近は、相続で受け継いだ土地を活用せずに放置してしまっており、何か対策する方法はないだろうかと悩んでいる人も多いようです。

また、何も活用しなくても固定資産税はかかりますから、建物を建て、人に貸すことで土地の評価額を下げ、将来の相続税対策として考えらっしゃる人もいらっしゃいます。

活用方法といっても、アパートや戸建賃貸だけでなく、駐車場やコンテナ倉庫、コインランドリー等様々ありますし、WEBサイトを使って検索してみると、初めて聞くような方法もあるようです。

そして先祖代々に受け継いでいる土地のため、売却はしたくないという人も一定数いらっしゃいます。

今回は、実績をもとに比較事例をご紹介しますので、賃貸経営を考えられているオーナー様や、アパート経営か戸建賃貸経営に迷っておられるオーナー様にとって、参考の記事になれば幸いです。

家賃収入による比較

アパートと一戸建てを賃貸物件として比べると、家賃収入が多く見込めるのは“アパート”です。
(※土地は同条件、常時満室という設定の場合)

それは敷地面積に対して、一戸建てよりアパートの方が戸数を多く取れますし、土地の利用効率という点でアパートは優れています。

都市部にアパートやマンションなどの集合住宅が多い理由はこれです。

例えば、駅前徒歩1分や開発が進み人口が増えている地域などで、ある程度地域の環境に恵まれており、常時満室が望めるような土地を所有しているのでしたら、弊社は不動産会社としての観点からも素直にアパート経営をお勧めいたします。

しかし、環境に恵まれた土地はなかなか無いのが現状ですし、更に言うとアパートの建築は一戸建てよりも初期費用が掛かります。

その初期費用を回収できるような土地であり、かつ計画であるのか?

この点が家賃収入を見込む上では最も重要になります。

『沢山の家賃収入=アパート経営』となるには、駅前などのある程度の立地の良い場所であり、かつ常時満室が見込めるところでないと…なかなかアパート経営では満足できるような家賃収入を得ることができないのが現状です。

需要と供給による比較

アパートと1戸建てどちらも需要はありますが、供給量が圧倒的に足りてないのは1戸建てです。

少しずつ増えてはきたものの、全国的にも戸建賃貸は供給不足の傾向にあります。

エリアにもよりますが、アパートは供給過多になっています。

今後望ましい住宅形態

(参照:令和2年度「土地問題に関する国民の意識調査」の概要について

上記グラフでも分かるように半数以上の方が戸建てを希望されていることから、住宅の種類で比較すると戸建てが今後望ましいことは明らかです。

(アパート・マンション希望は15%未満)

アパートなどの集合住宅では、騒音問題や共同スペースの利用問題などのストレス・不満があります。

一番くつろぎたい場所である家でこういうストレスを抱えたくないという方は多いでしょう。

しかし、一戸建てにはこれらの問題を特に気にする必要もなく、賃貸でも持家感覚で快適に住めるなどの利点が多くの需要につながっているのです。

供給過多になりつつあるアパートは、今後の家賃下落というリスクがあり、更に少子化問題などが拍車をかけ、より一層需要という面では厳しくなると思われます。

競争市場では需要と供給で市場価格が決められますので、しっかりと需要と供給を考えられた上での判断が必要だと感じます。

入居期間による比較

戸建賃貸では入居者の大半がファミリー層になります。

戸建賃貸の大半を占める“ファミリー層“は長く入居していただける傾向にあります。

一方で単身者が主な入居者層であるアパート賃貸。

こちらは学生や一般単身者が主な入居者になる訳ですが、単身者が主な入居者層であるアパートの場合は、短期間で退去する傾向にあります。

※単身向けアパートでも長期間入居するケースもありますが実績としては低いです。

安定した家賃収益を生むには空室にならないことが不可欠です。

そういった面でも入居者の入退去が激しいアパート経営は、入居期間が短く、安定した家賃収入が見込めるとは断言しづらいのが現状です。

逆に戸建賃貸の場合は、

新婚で入居 ⇒ お子様の誕生 ⇒ 幼稚園入園 ⇒ 小学校入学 ⇒ 「そろそろマイホームを…」

といった入居者が多く見受けられ、この例ですと最長で14年入居となり安定した入居期間が見込まれます。

戸建賃貸においては長期入居が計算でき、安定した家賃収益を生むことが考えられるのではないでしょうか。

家賃相場による比較

戸建賃貸とアパートでは戸建賃貸の方が、高い家賃で貸すことが可能です。

その理由としては、戸建賃貸は需要が高い割に供給が少なく、高く家賃を設定していても入居が決まりやすいからです。

逆にアパートなどの集合住宅では、市場の供給が多すぎる為に、近隣相場よりも家賃を下げてでも入居を促す傾向にあります。

まず、アパートなどの集合住宅は既に飽和状態となっており、空室が目立ってきている状況です。

更に少子化問題が進むことが見込まれていますので、家賃の下降が予想されています。

エリアによるので一概には言えませんが、単身アパートにおける家賃下落の可能性は高いでしょう。

立地条件による比較

戸建賃貸の場合は、駅から多少離れていても比較的に入居が決まりやすいです。

それは戸建賃貸に入居されている大半がファミリー層であり、車を所有されている世帯も多いことから、戸建賃貸の入居者は駅近というよりは落ち着いた住環境を求めている傾向にあるようです。

そして戸建賃貸の場合は落ち着いて暮らせる住まいであれば、多少駅から離れているような立地でも入居が決まりやすく、むしろ好都合なくらいです。

実績としても駅から離れた立地で多く建築しておりますが、募集開始してから入居はすぐに決まり満室状態が続いています。

逆に、アパートなどの単身向け集合住宅は、立地次第で入居に大きい差が出るというデメリットはあります。

アパートなどの集合住宅に入居される方の多くは、立地を気にされている方が多く、駅周辺の物件を望まれている方が多いです。

そして駅から徒歩10分を超えると極端に入居率が下がるケースが事実あります。

賃貸経営を考える際には、まずご自身が所有されている土地、または購入予定地の「向き不向き」が何なのかを考えることがポイントです!

立地条件を踏まえた上で判断しないと、賃貸経営の結果に大きく左右してしまいます。

ランニングコストによる比較

賃貸経営においてのランニングコストというのは建物を維持するために必要となるコストのことを指します。

「一戸建てもアパートも賃貸だから、毎月掛かるコストはほぼ同じでしょ…」と思われている方が中にはいるかも知れませんが、アパートなどの集合住宅と戸建賃貸では、毎月発生する維持費用に大きな違いがあります。

(※一戸建てとアパートで費用が同じなのは管理費くらいです。)

まず、アパートなどの集合住宅は、階段・廊下・ゴミ捨て場・エレベーターなどの共用部分があります。

この共用部分には水道代、電気代、清掃費などの維持費が掛かってきます。

この費用は入居者が払うのではなく、オーナー様が当然支払います。

しかし、戸建賃貸の場合は一戸建てで独立していますので、入居者が共同で使うスペースは基本的にありません。

共用部分に掛かる維持費だけでも費用はかさみますので、アパートに比べて戸建賃貸のランニングコストが少ないのは言うまでもありません。

「ランニングコストの費用が掛かる=家賃収入の実入りが少なくなる」

これは確実に言えることで、ランニングコストというのは家賃収入から引かれるものですから、ランニングコストを少しでも抑えることでより多くの家賃収入を得ることができます。

注意点として、ランニングコストを考慮せず借入返済だけしか考えておらず、いざ運用してみると手元に残るお金が予定と違ったという話も聞きます。

建物がある限り、維持費がずっと掛かりますので賃貸経営をお考えの方は、この点を十分に把握して資金計画を立てた上で判断していただきたく思っております。

まとめ

戸建賃貸とアパート経営で比較するとこんなにも違いがあります。

賃貸経営をする上で一番大事なことは、安定した家賃収入を生むことです。

どちらが得する・損するという表面的な考えではなく、検討している土地に最も適した活用方法は何なのかをしっかりと判断した上で、綿密な計画を立てることが賃貸経営の成功に繋がる一番の近道ではないのかと考えております。

戸建賃貸やアパートなどの集合住宅の建設には、多額の費用が掛かります。

だからこそしっかりとしたプランの作成を行うことで、ある程度の見通しを持って賃貸経営を始めていただきたいです。

建てたら終わりではなく、建ててからが本当のスタートです!

賃貸経営をスタートする方に「建てて良かった!」と言っていただけるようにように、弊社ではしっかりとコンサルティングさせていただきます。

また弊社は不動産の管理会社という強みもありますから、建築から管理までというワンストップの流れで運営することが可能です。

ご相談は無料ですのでお気軽にお問い合わせください。