前回の記事では、2026年の福岡県内の平均路線価が、前年から4.2％上昇したことをご紹介しました。

⇒ 前回の記事「【2026年路線価】福岡県は4.2％上昇！上昇エリアと横ばいエリアから読む土地価値」はこちら

 

福岡市中心部に限らず、春日市、北九州市八幡西区、久留米市などでも路線価が上昇しています。

土地の価値が上がることは、オーナーにとって歓迎すべき動きです。

 

一方で、相続税評価額が上がる可能性があるため、土地から十分な収益が得られていない場合には、「評価額は高いのに収入がない」という状態になることもあります。

 

路線価が上がると土地の評価額も変わる

例えば、補正前の路線価が1平方メートル当たり10万円、土地面積が200平方メートルの場合、単純計算による評価額は2,000万円です。

この路線価が福岡県平均と同じ4.2％上昇したと仮定すると、評価額は2,084万円となり、84万円増える計算です。

 

実際の相続税評価では、土地の形状や接道状況などによる補正が必要ですが、土地面積が広いほど、路線価の変化による影響も大きくなります。

だからこそ、路線価が上昇している今は、ご自身の土地の評価額と活用状況を確認する良いタイミングです。

 

「価格が上がる土地」から「収益を生む土地」へ

土地は、所有しているだけでは家賃収入を生みません。

更地のまま駐車場として利用している土地や、古い住宅が建ったままの土地、将来使う予定が決まっていない土地では、資産価値に対して十分な収益が得られていないことがあります。

 

 

土地活用を考える際に重要なのは、建物をできるだけ大きくすることではありません。

その地域で求められている住まいを、無理のない事業費で計画し、長期間安定して貸せるかどうかです。

 

路線価が高い土地ほどアパートやマンションが適しているとは限らず、土地の広さや形状、用途地域、前面道路、周辺需要によって適した活用方法は変わります。

 

戸建賃貸が選択肢になる土地

戸建賃貸は、特にファミリー世帯の居住ニーズが見込まれる住宅地や郊外エリアと相性の良い土地活用です。

国土交通省の検討会資料では、貸家全体に占める戸建貸家の割合は約2％程度とされており、共同住宅と比べて供給量が限られる住宅形式です。

 

戸建賃貸は、次のような土地で検討しやすい特徴があります。

 

• 50坪から100坪前後の土地
• アパートでは駐車場や共用通路を取りにくい土地
• 間口が狭い土地や変形地
• 低層住宅が中心のエリア
• 車を利用するファミリー世帯が多いエリア
• 周辺に新しい戸建賃貸の供給が少ないエリア

 

 

アパートのような共用階段や共用廊下が不要なため、土地の形状に合わせて建物を配置しやすいことも戸建賃貸の特徴です。

駐車場付きの計画や、収納、生活動線、上下階の音を気にせず暮らせる環境をつくりやすく、一般的なアパートとは異なる入居者層に訴求できます。

⇒ 戸建賃貸エクリュのラインナップはこちら

 

戸建賃貸と相続税評価の関係

所有者が建物を第三者に賃貸している場合、その土地は相続税評価上、「貸家建付地」として扱われることがあります。

貸家建付地は、入居者の権利によって所有者の土地利用が制限されるため、自用地と比較して評価額が調整されます。

建物についても、賃貸されている場合は、固定資産税評価額から借家権割合などを考慮して評価されます。

 

 

ただし、戸建賃貸を建てれば自動的に評価額が下がるわけではありません。

相続発生時に実際に賃貸されていない独立家屋は、原則として貸家建付地ではなく、自用地として評価されます。

建築計画だけでなく、完成後に安定して入居者を確保し、賃貸経営を継続することが重要です。

 

なお、相続税額や評価方法は所有状況、賃貸状況、借地権割合などによって異なるため、具体的な判断については税理士などの専門家への確認が必要です。

 

路線価だけで土地活用を決めてはいけない

路線価が上がっている場所だからといって、必ず賃貸経営が成功するわけではありません。

路線価は相続税や贈与税の評価に使用される数字であり、賃料や入居需要を直接表すものではないからです。

 

戸建賃貸を計画するときは、少なくとも次の項目を確認する必要があります。

 

• 周辺の戸建賃貸とファミリー物件の募集状況
• 想定賃料と成約賃料
• 駐車場の必要台数
• 学校、買い物施設、交通機関までの距離
• 浸水や土砂災害などのハザード情報
• 建築費、借入条件、維持管理費
• 将来売却する場合の出口戦略

 

大切なのは、「路線価が上がっているから建てる」という判断ではなく、その土地で長く入居者に選ばれる住宅をつくれるかどうかです。

 

福岡の土地は、地域ごとに適した活用方法が違う

2026年の路線価からは、福岡市中心部だけでなく、春日市、北九州市、久留米市などにも土地評価の上昇が広がっていることが分かります。

一方で、横ばいとなっている地域もあり、県内すべての土地が同じ動きをしているわけではありません。

 

路線価が上昇しているエリアでは、相続税評価額の増加を見据えながら、資産価値を生かす方法を考える必要があります。

横ばいのエリアでは、土地取得費や評価額だけにとらわれず、入居需要に合った住宅を適正な建築費で供給できるかが重要になります。

 

土地活用に共通の正解はありません。

土地の形状、周辺環境、賃貸需要、相続予定、オーナー様の資金計画を整理し、その土地に合った活用方法を選ぶことが、長期的な資産形成につながります。

 

 

 

 

 

ライター：森田 貴大　AM事業部

 

不動産売買全般と土地活用のご提案として『戸建賃貸エクリュ』の建築に携わっております。

CPM(不動産経営管理士)の理論を基に投資分析を行い、資産運用のお手伝いをいたします。

また、『戸建賃貸エクリュ』だけでなく、お客様の大切な資産である土地を、どう活用していくことが最善なのかを提案いたします。

 

不動産の購入や売却、資産運用など不動産に関するお困りごとがあれば、是非是非お気軽にご相談ください。

 

「所持資格」

CPM®（公認不動産経営管理士）／宅地建物取引士／相続アドバイザー