アパートの方が儲かる、とは言い切れない理由

土地活用を考えたとき、多くの方がまず思い浮かべるのはアパート経営ではないでしょうか。

 

戸建賃貸に比べて戸数を確保しやすく、その分だけ家賃収入も増えるため、収益性が高そうに見えるからです。

実際、「賃貸住宅を建てるならアパートの方が有利では」と考えるのは、ごく自然なことだと思います。

 

しかし、福岡で実際に土地活用を検討していくと、この考え方がそのまま当てはまるとは限りません。

 

なぜなら、土地活用の収益性は、単純に戸数の多さだけで決まるものではないからです。

建物がその土地に無理なく収まるか、駐車場を十分に確保できるか、周辺エリアの入居者ニーズに合っているかによって、同じ面積の土地でも結果は大きく変わります。

 

つまり、「戸建賃貸かアパートか」は建物の種類だけで判断するものではありません。

その土地に対して、どちらの活用法が無理なく計画でき、長く選ばれ続けるかを見極めることが、実はもっとも大切なのです。

 

福岡の土地活用は広さだけでは決まらない

 

 

福岡で土地活用を考える際、見落とされがちなのが土地の広さ以外の条件です。

 

面積だけを見ると十分に思える土地でも、実際には形状がいびつだったり、間口が狭かったり、道路との接し方に特徴があったりして、計画の自由度が大きく制限されることがあります。

市内では、整形地ばかりではなく、旗竿地や角が欠けたような土地、道路との高低差がある土地も珍しくありません。

 

こうした土地に対して、数字だけを見て「この広さならアパートが建つだろう」と判断してしまうと、あとから計画の無理が表面化しやすくなります。

 

たとえば、共用階段や通路を確保したことで住戸面積が圧迫されたり、駐車場が十分に取れなかったり、採光や生活動線にしわ寄せが出たりすることがあります。

建築できることと、競争力のある賃貸住宅として成立することは、必ずしも同じではありません。

 

さらに福岡は、エリアによって求められる住まい方も大きく異なります。

都市部では利便性を重視する単身需要が強い地域がある一方、少し郊外に出ると車を前提とした生活が一般的な地域も多く、ファミリー層のニーズが高いエリアもあります。

 

そのため、単に土地の広さだけで建物規模を考えるのではなく、土地の形状や立地、用途地域、接道条件、そしてそのエリアで求められる暮らし方まで含めて判断する必要があります。

 

70坪の変形地で考える、戸建賃貸とアパートの差

たとえば、70坪程度の変形地を想像してみてください。

 

数字だけ見れば、アパートも検討できそうに感じるかもしれません。

しかし実際にその土地に建物を配置しようとすると、思った以上に制約が多いケースがあります。

 

敷地の形が素直でない場合、住戸をきれいに並べる計画に無理が生じやすく、共用部分も必要になるため、想像していたほど効率よく戸数を確保できないことが少なくありません。

 

その結果、一戸あたりの面積が小さくなり、間取りが窮屈になり、生活動線にも無理が出やすくなります。

さらに福岡では、エリアによっては駐車場の有無が入居判断に大きく影響します。

建物を優先したことで駐車場計画が不十分になると、それだけで募集条件が弱くなってしまうこともあります。

 

見た目の戸数は取れても、家賃設定に無理が生じたり、空室リスクが高まったりして、期待したほどの収益性を発揮できないまま運営に入ってしまうケースもあるのです。

 

一方で、こうした土地は戸建賃貸として考えた方が、計画がきれいに収まることがあります。

一棟一世帯の住まいであれば、敷地の形に合わせて建物配置を工夫しやすく、駐車場も敷地内に取りやすくなります。

 

 

また、上下階の音を気にしなくてよいことや、独立性の高さも戸建賃貸ならではの魅力です。

ファミリー層にとっては、この暮らしやすさが賃料への納得感につながりやすく、結果として安定した経営につながる可能性があります。

 

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大切なのは戸数よりも「長く選ばれるかどうか」

土地活用で注目されやすいのは、「何戸取れるか」「家賃総額はいくらになるか」といった数字です。

もちろんそれらは大切ですが、実際の賃貸経営では、それ以上に「その建物が長く選ばれ続けるか」が重要になります。

 

新築時に満室になったとしても、数年後に周辺の競合物件が増えたとき、選ばれ続ける建物でなければ収益は安定しません。

 

無理にアパートを建てた場合、住戸数は確保できても、一戸あたりの魅力が弱くなることがあります。

狭い、駐車場が少ない、隣戸との距離が近い、音が気になるといった条件が重なると、築年数が進むにつれて競争力が落ちやすくなります。

 

その点、戸建賃貸は住戸ごとの独立性が高く、暮らしの満足度につながりやすいため、長期入居が期待しやすい傾向があります。

 

「アパートの方が儲かりそう」と感じるのは、戸数の多さという分かりやすい印象があるからです。

しかし実務では、戸数そのものよりも、空室になりにくいこと、退去後に再募集しやすいこと、賃料を維持しやすいことの方が、最終的な経営の安定につながります。

 

そう考えると、土地に対して無理のない計画を選ぶことが、結果としてもっとも収益性の高い選択になることも十分にあるのです。

 

福岡で本当に得をするのは、その土地に合った活用法を選んだ人

福岡での土地活用で大切なのは、「戸建賃貸の方が得か」「アパート経営の方が得か」といった二択で単純に考えないことです。

 

本当に見るべきなのは、その土地がどのような特徴を持ち、どのような建物なら無理なく建てられ、無理なく貸せるのかという点です。

 

たとえば、70坪の変形地のように、アパートを建てようと思えば建てられるものの、計画に無理が出やすい土地であれば、戸建賃貸の方が結果として有利になる可能性があります。

逆に、駅に近く、単身需要が強く、住戸をきれいに配置できる整った土地であれば、アパートの方が適しているケースもあるでしょう。

 

重要なのは、最初から答えを決めつけることではありません。

その土地にとって、もっとも自然で、もっとも持続的に選ばれやすい活用法を見極めることが大切です。

 

土地活用で後悔しないためには、「たくさん建てる」ことよりも、「長く選ばれるものを建てる」ことが欠かせません。

福岡では特に、土地の広さだけでなく、形状や用途地域、接道条件、そして周辺の入居需要まで丁寧に見たうえで判断することが必要です。

 

そうして導き出した活用法こそが、その土地にとって本当に得になる選択だといえるのではないでしょうか。

 

まとめ

 

 

ここまで見てきたように、福岡での土地活用は、単純に「戸建賃貸の方が得」「アパート経営の方が得」と言い切れるものではありません。

 

大切なのは、その土地の広さや形状、用途地域、接道条件、周辺需要を踏まえたうえで、どちらが無理なく建てられ、長く貸せるかを見極めることです。

 

見た目の戸数や家賃総額だけでは、本当の収益性は判断できません。

むしろ、空室になりにくいこと、再募集しやすいこと、賃料を維持しやすいことまで含めて考えることが、安定した土地活用につながります。

 

では実際に、どのような土地で戸建賃貸の方が有利になり、どのようなケースでアパート経営と差がつくのでしょうか。

 

次の記事では、福岡でよくある「変形地」「間口が狭い土地」「駐車場確保が必要な土地」 などを例に、戸建賃貸とアパート経営の収益差が逆転しやすい具体的なパターンを、もう少し詳しく掘り下げていきます。

 

 

 

 

ライター：森田 貴大　AM事業部

 

不動産売買全般と土地活用のご提案として『戸建賃貸エクリュ』の建築に携わっております。

CPM(不動産経営管理士)の理論を基に投資分析を行い、資産運用のお手伝いをいたします。

また、『戸建賃貸エクリュ』だけでなく、お客様の大切な資産である土地を、どう活用していくことが最善なのかを提案いたします。

 

不動産の購入や売却、資産運用など不動産に関するお困りごとがあれば、是非是非お気軽にご相談ください。

 

「所持資格」

CPM®（公認不動産経営管理士）／宅地建物取引士／相続アドバイザー