不動産投資で大切なこと。

戸建賃貸

こんにちは、エスコンの森田です。

最近、土地購入からエクリュを検討しているとの、
お問い合わせをいただく機会が増えてきています。
不動産投資を行う上で土地購入となると、
大切なことは1にも2にもやはり場所です。

その「場所」が投資に見合うかどうかを判断する手段として、
「吸収」というワードがあります。
「吸収」とは、特定の期間内に、
その地域で賃貸の空室が減少した数のことを言います。
この市場分析手法はIREMも推進していますので、
皆さまにご紹介させていただきます。
※IREMとは、真に倫理的でスキルのある不動産経営管理士の育成を目的とした協会

不動産投資において、大切なことは何でしょうか?
その大切な一つとして「場所」があります。
「場所」は、買った後・建てた後に、
努力や工夫によって変えることができません。
そして、「場所」の違いによって、
定期的収入である家賃、購入や売却といった、
入口出口戦略に大きな影響があるからです。

つまり、「場所」の分析や選定は、
不動産投資の成否に関わる重要項目だと言えます。
その重要な「場所」の市場分析によって、
吸収が分かりその地域の賃貸需要が分かるのです。

市場分析で大切なのは、まず人口統計データです。
賃貸住宅はそこに住んでくれる人がいて成り立ちます。
これらの分析に使える統計データとしては、
5年に1度実施される「国勢調査」があります。
調査結果は、人口の増減・男女比・年齢・世帯の構造
就業状況や仕事の種類・利用交通手段など多岐に渡っており、
これらを用いて多角的に分析をすることができます。
戸建賃貸

市場分析において、人口統計データ同様に重要なのが、
その市場における賃貸物件の供給数や空室率、そして「吸収」という概念です。
期初の空室数に、期中の新築や取壊しなどによる供給戸数の増減を加味し、
そこから期末の空室数を引くと吸収率を出すことができます。
戸建賃貸

吸収が正(プラス)の数ならば、空室が埋まる傾向の市場、
負(マイナス)ならば、賃貸人口の減少や供給過多を原因として、
空室が増加傾向にある市場だと言えます。
戸建賃貸

吸収や空室率の推移を見れば、
市場の拡大縮小の速度も把握することができますし、
賃貸住宅の需要供給バランスやその傾向を、
把握することが出来る分析データであるとも言えます。

私たちは、お客様から不動産投資についての提案があれば、
「吸収」を調べその報告をさせて頂きますし
もちろんエクリュを建てて頂く際にも、
市場分析をさせて頂きます。
そしてその「場所」に一番合った提案をすることが、
お客様の一番の喜びにつながると思っています。

今後は、人口減少などに伴って、
賃貸人口の減少や供給過多は起こり得るでしょう。
だからこそ、その「場所」で物件購入や建築するべきなのか、
辞めるべきなのかといった判断、
所有している物件に対しても、売却か継続保有かの判断など、
場所に目を向けた投資について、考える必要があるのです。

皆さまにとってご参考になりましたら幸いです。

土地活用の悩みや、賃貸経営でのご相談など
何かございましたら、是非とも宜しくお願い申し上げます。