アパート経営と戸建経営の違い

 

 

こんにちは、エクリュ担当の梶原です。

今回は戸建賃貸とアパート賃貸の違いを、
2週に渡りお話させて頂きたいと思います。

最近、エクリュではこのようなお問い合わせが増えているからです。

『 アパート経営を考えていたのですが、
戸建賃貸の経営にも興味を持ちまして、
エクリュのお話を一度お聞きかせください。 』

このようにアパート経営を考えている方が、
戸建賃貸に興味を持たれることは多いです。

 

この時に弊社がオーナーさまへお話させて貰っている内容をご説明させて頂きます。

賃貸経営を考えられているオーナーさまや、
アパート経営か戸建賃貸の経営に迷っておられるオーナーさまの参考になれましたら幸いです。

 


アパートと戸建を賃貸物件として比べると、

家賃収入が多く見込めるのは“アパート”です。
(※土地は同条件、常時満室という設定の場合)

それは敷地面積に対して、
戸建よりアパートの方が数は入りますし、土地の効率化ではアパートは優れています。
都市部でアパートやマンションなどの集合住宅が多い理由はこれです。

例えば、

駅前徒歩1分や開発が進み人口が増えている地域などで、
ある程度地域の環境に恵まれており、
常時満室が望めるような土地を所有されているのでしたら、
弊社は不動産会社としての観点からも素直にアパート経営をお勧めいたします。

しかし、

先ほどの例のように環境に恵まれた土地はなかなか無いのが現状ですし、
更に言うとアパートの建築は戸建よりも初期費用が掛かります。
その初期費用を回収できるような土地であり、かつ計画であるのか?

この点が家賃収入を見込む上では最も重要になります。

『沢山の家賃収入=アパート経営』となるには、
駅前などのある程度の立地の良い場所であり、かつ常時満室が見込めるところでないと…
なかなかアパート経営では満足できるような家賃収入を得ることができないうのが現状です。

 

 

 

アパートと戸建どちらも需要はありますが、供給が圧倒的に足りてないのは戸建です。

全国的にも戸建賃貸は供給不足の傾向にあります。逆にアパートは供給過多になりがちです。
国土交通省が以前、公表した資料をもとにご説明します。

賃貸物件をお探しの方の場合、

約80%前後が一戸建てを希望されています。

 

(アパート・マンション希望は10%未満)

 

しかし、

賃貸物件の市場ではアパート・マンションなどが90%以上、
一戸建ては10%未満の供給となっており
賃貸物件の市場では需要と供給が逆転しています。

 

これは戸建賃貸を希望されている方の
ニーズを満たせるほどの物件数が足りていないのが現状です。

 

アパートなどの集合住宅では、
騒音問題や共同スペースの利用問題などのストレス・不満があります。
しかし、戸建にはこれらの問題を特に気にする必要もなく、
賃貸でも持家感覚で快適に住めるなどの利点があるので多くの需要があるのです。

 

供給過多になりつつあるアパートは、今後の家賃の下落傾向が見込まれ、
更に少子化問題などが拍車をかけ、より一層厳しくなると思われます。

 

競争市場では需要と供給で市場価格が決められますので、
しっかりと需要と供給を考えられた上での判断が必要だと感じます。

 

 

 


戸建賃貸では入居者の大半がファミリー層になります。

2013年度に日本賃貸住宅管理協会が発表した
賃貸住宅の利用客層のグラフをご覧ください。

 

グラフを見て頂くとお分かりになられるかと思いますが、
戸建賃貸の大半を占める“ファミリー層“は

約75%が入居期間4年以上というデータがあります。

 

一方で単身者が主な入居者層であるアパート賃貸。

こちらは学生や一般単身者が主な入居者になる訳ですが、
この層の数値を合算しますと約85%が4年以内には引っ越しをされています。
つまり、単身者が主な入居者層であるアパートの場合は、

ほとんどの方が4年以内に引っ越しをされるということです。

 

安定した家賃収益を生むには
”空室”にならないことが不可欠です。

そういった面でも入居者の入退去が激しいアパート経営は、
入居期間が短く、安定した家賃収入が見込めるとは断言しづらいのが現状です。
逆に戸建賃貸の場合は、

新婚で入居→お子様の誕生→幼稚園入園→小学校入学→「そろそろマイホームを…」
といった入居者が多く見受けられ、この例ですと最長で14年入居となり
安定した入居期間が戸建賃貸の場合は見込まれます。

 

戸建賃貸においては長期入居が計算でき、
安定した家賃収益を生むことが考えられるのではないでしょうか。

 

アパート経営と戸建経営の違いはまだまだあります。
本日は一旦、ここまでにして続きは来週にさせていただきます。
来週もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

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